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Quelques questions rapides pour un traitement efficace de votre demande
LE METIER D’EXPERT IMMOBILIER
On confond souvent cette profession avec celles d’agent immobilier, de diagnostiqueur ou d’huissier… Il est important de bien comprendre le rôle de l’expert immobilier et l’étendue de ses compétences.
Dans le secteur de l’immobilier, un expert immobilier a pour mission d’évaluer un bien immobilier . Celui-ci porte une quadruple casquette et se doit d’être polyvalent en étant à la fois économiste, juriste, fiscaliste et technicien dans le domaine de l’immobilier: il analyse tous les facteurs qui lui permettent d’apprécier la valeur du bien et produit un rapport explicitant son analyse et justifiant la valeur vénale du bien..
Si une simple estimation peut être effectuée par tout professionnel immobilier compétent sur un bien ou un droit immobilier, le terme « expertise en évaluation immobilière » correspond à la prestation d’un expert en évaluation immobilière répondant aux conditions de la Charte de l’Expertise Immobilière, document de référence en France, élaborée par le travail commun de plusieurs organismes professionnels. Il n’y a pas de statut unique, légalement instauré, mais plutôt des règles de bonne pratique que les experts s’engagent à respecter. Le Code de Procédure Civile réglemente uniquement l’expertise judiciaire (art 232, 262 à 284), comme le décret du 23 décembre 2004 (2004-1463).
Ce qu’il faut retenir . L’expert immobilier est ainsi mandaté afin d’estimer la valeur d’un bien immobilier. Même s’il n’est pas du tout impliqué sur le plan financier dans le processus de vente, son rapport peut tout de même lourdement impacter sur le montant de la transaction, du fait d’une expertise rigoureuse, impartiale et argumentée. Pour ces raisons, ce professionnel indépendant est tenu au secret professionnel et à une obligation d’impartialité.
Le rapport d’un expert immobilier est dressé selon les critères suivants (non exhaustif) :
– La surface du terrain, appartement ou construction,
– L’architecture : style, côte, matériaux, fiabilité…,
– Les matériaux de construction utilisés,
– L’état général du bien immobilier (incluant les qualités et les défauts impactant la valeur)
– Sa situation géographique, son orientation,
– Les analyses de diagnostic environnemental, énergétique et autres,
– Les risques d’exposition à une éventuelle catastrophe ou industrielle,
– L’état actuel du marché immobilier, sur le plan régional comme local,
– une évaluation également basée sur la visibilité des évolutions fiscales et économiques à moyen terme.
Dans quel cas mandater un expert immobilier ?
– estimer un bien en cas d’achat ou de vente : le rapport peut être demandé par un particulier, mais aussi par un juge dans le cadre d’une expertise judiciaire (cas de litige, vente forcée, licitation, etc)
– demande d’évaluation non judiciaire en cas de donation, succession litigieuse, partage comme un divorce ou rupture de PACS,
– en cas de contrôle fiscal,
– pour obtenir un prêt immobilier, notamment en cas d’acquisition de biens d’investissement, pour ériger son patrimoine.
LE METIER DE DIAGNOSTIQUEUR IMMOBILIER
Un diagnostiqueur immobilier est un professionnel dont l’activité consiste, à établir un bilan technique du bien immobilier , au respect des normes techniques et réglementaires en vigueur. Il établit un rapport appelé DDT (dossier de diagnostic technique) qui peut avoir d’autres dénominations spécifiques selon le contrôle effectué et selon le type de demande.
Le diagnostiqueur est un professionnel dont les missions, les responsabilités et les obligations sont réglementées.
L’avocat est un professionnel du droit chargé de conseiller, assister et défendre ses clients dans les procédures judiciaires.
Prérogatives de l’avocat : ( Loi n°71-1130 du 31 décembre 1971, art. 4 et suivants ; Code de procédure civile, art. 751 et suivants)
– la représentation des parties devant les juridictions, (
– l’assistance et la défense des intérêts de son client,
– la rédaction d’actes juridiques sous seing privé,
– le conseil juridique personnalisé.
L’activité principale de l’avocat est la défense des intérêts de son client (Article 6 de la loi du 31 décembre 1971) , mais il peut exercer d’autres activités comme la médiation ou la transaction immobilière à titre accessoire (sur autorisation).
Spécialité immobilier. Un avocat peut justifier de ses compétences dans le domaine immobilier par l’expérience professionnelle (“activité dominante”), mais aussi par l’obtention d’un certificat de spécialisation depuis 2012, qui lui permet d’ajouter la mention “spécialiste en immobilier” aux supports de communication officiels.
Un avocat spécialisé en immobilier apporte une compréhension approfondie des dispositions légales en vigueur, mais aussi négocie pour protéger les intérêts de son client. L’avocat intervient principalement lorsque la phase amiable a échoué, qu’une analyse plus approfondie de la situation est nécessaire et qu’une action en justice devient inévitable, notamment dans les situations suivantes :
–Contentieux locatifs : loyers impayés, expulsion, congé contesté, dégradations, restitution du dépôt de garantie, non-respect des obligations du bail, litiges avec le gestionnaire locatif …
etc règlement de copropriété ; désaccords sur les charges communes; querelles personnelles entre copropriétaires ayant des répercussions sur la vie collective; contestation des décisions d’assemblée générale; responsabilité en cas de dommage… – Désaccords entre vendeur et acquéreur après achat : présence de vices cachés; livraison non conforme ; fausses déclarations lors de la vente d’un bien; retards lors de la finalisation de la vente; des clauses contractuelles ; résiliation d’une promesse de vente; résiliation unilatérale d’un compromis de vente… – Litiges liés à la réalisation de travaux par des professionnels du bâtiment : promoteurs immobiliers, artisans, entreprises du bâtiment, maîtres d’œuvre, architectes… pour la garantie décennale, dommages ouvrage, malfaçons, inexécutions , faillites , etc. à une succession/indivision : désaccords entre indivisaires entraînant un blocage, occupation illégale du bien, liens de partage en cas de séparation de pacsés, etc.
COMMENT TROUVER UN AVOCAT? Faire appel à une avocat spécialisé peut s’avérer coûteux mais parfois indispensable, et cela représente un coût qui peut faire hésiter.
Avant d’engager une procédure, venez prendre conseil auprès de REALIZI CONSEIL : nous vous proposons d’analyser votre situation, de proposer les options possibles ou, si nécessaire, de vous orienter vers le professionnel compétent. Formulaire de contact :
Le commissaire de justice est un officier public et ministériel, dont les missions étaient auparavant exercées par les huissiers de justice et les commissaires es-priseurs judiciaires. (ordonnance du 2 juin 2016 ) I l est titulaire d’un office à qui l’État a délégué des prérogatives de puissance publique : il exerce toutes missions d’un huissier et d’un commissaire-priseur judiciaire.
Nous pouvons vous mettre en relation avec un commissaire de justicede votre ville si vous en avez besoin. N’hésitez pas à nous demander conseil(formulaire de contacten bas de page du site).
1-Constatations. Le constat établi par le commissaire de justice, de par son statut, bénéficie d’une “force probante”, ainsi il ne peut être remis en cause sauf preuve contraire (depuis la loi “Béteille” de 2010). Il constitue donc un moyen de preuve très utile pour agir en justice, faire prévaloir ses droits lors d’un litige avec un particulier ou un professionnel, ou tout simplement avoir un document fiable pour prévenir un conflit. Les commissaires de justice sont souvent sollicités pour établir des constats permettant de fournir une preuve neutre et inopposable. Quelques exemples :
– constats d’état du bien ou de travaux effectués,
– valider la bonne tenue d’un tirage au sort,
– vérifier l’authenticité d’un objet ou prouver une contrefaçon – authentifier une date
– constats de sinistres ou dommages occasionnés par un tiers,
– constat de nuisances de voisinage,
– constats d’occupation illégale d’un bien.
2- Conseil juridique et rédaction d’actes et activités accessoires.
Mission de conseil. Le commissaire de justice propose des consultations adaptées aux besoins spécifiques de leurs clients dans le but de résoudre un litige ou de préparer un dossier pour une procédure judiciaire. Grâce à ses connaissances en procédure, recouvrement et établissement de la preuve, il a pour mission d’aider le client à prendre une décision éclairée.
Rédaction d’actes et gestion locative. Le commissaire de justice est également habilité à rédiger des actes sous seing privé et à garantir leur conformité juridique. Bien que ces actes n’étaient pas la même force probante qu’un acte authentique chez un notaire, ils conservent une valeur juridique importante.
Exemples d’actes : contrats de cession de créances, protocoles transactionnels, conventions de PACS, rédaction de baux avec clauses résolutoires. Ils sont également habilités à être mandatés pour effectuer des actes de gestion locative. (ils cherchent des locataires, évaluent les loyers, réalisent des états des lieux, encaissent les loyers et les charges, et donnent les congés.)
Administrateur d’immeuble et gestion immobilière: Le commissaire de justice peut de mander une autorisation à exercer un certain nombre d’activités accessoires, comme celle d’administrateur d’immeuble. (article 20 du décret 56-222 du 29 février 1956) Il a le droit d’être désigné, par l’assemblée générale des copropriétaires, comme syndic de copropriété pour assurer la gestion administrative et financière d’une copropriété.
Intermédiation d’agent d’assurance. Les commissaires de justice peuvent agir en tant que mandataires d’intermédiaire d’assurance, offrant ainsi des solutions assurantielles à leurs clients. Pour exercer cette activité, ils doivent être inscrits à l’ORIAS, garantissant ainsi leur compétence et leur professionnalisme dans ce domaine.
3- Rôle de médiateur et recouvrement amiable des créances.
Médiation. Les commissaires de justice jouent un rôle crucial en tant que médiateurs pour résoudre les conflits sans recours au tribunal. Formés aux techniques de médiation, ils interviennent dans les conflits entre particuliers ou professionnels, favorisant ainsi une justice participative et rapide. L’objectif de la médiation est d’aboutir à un compromis satisfaisant pour les deux parties, notamment les délais de la justice civile. La médiation peut être initiée par les parties ou par un juge.
Médiation conventionnelle.
La médiation conventionnelle est commencée à l’initiative des parties sans intervention judiciaire. Le médiateur, souvent un commissaire de justice, facilite les discussions entre les parties sans imposer de solution. En cas de succès, un procès-verbal de médiation incluant un protocole d’accord est rédigé. Si la médiation échoue, un procès-verbal d’échec est établi.
Médiation judiciaire. La médiation judiciaire est initiée par un juge dans le cadre de procédures judiciaires. Un médiateur désigné par le juge intervient pour aider les parties à trouver une solution négociée à leur litige. Le protocole d’accord issu de la médiation judiciaire peut être homologué par un magistrat pour avoir une force exécutoire. Cependant, la confidentialité peut être une préoccupation, car le juge peut être informé des raisons spécifiques pour lesquelles une partie a refusé de s’entendre.
Recouvrement visé. Le commissaire de justice peut procéder à des missions de conciliation dans le cadre d’opérations de recouvrement de créances ou de constatations matérielles judiciaires, avant d’utiliser aux mesures. Cette phase préliminaire utilise divers moyens tels que des relances téléphoniques, des courriels, et des lettres de relance pour inciter les débiteurs à régler leurs dettes sans utiliser les tribunaux. Proposer des échéanciers de paiement est également une méthode courante et efficace.
Négociation avec les débiteurs.
La négociation avec les débiteurs est une étape clé du recouvrement amiable. Le commissaire de justice évalue la situation financière du débiteur et propose des plans de paiement échelonnés adaptés. Ces discussions peuvent inclure l’allongement des délais de paiement ou des réductions sur le montant total si le débiteur accepte de payer immédiatement. L’objectif est d’éviter une action en justice aboutissant à un accord amiable.
Conseils aux contraintes.
Les commissaires de justice jouent également un rôle crucial en apportant des conseils aux déficits. Ils les guident sur les étapes à suivre pour maximiser les chances de recouvrement amiable. Ils recommandent aux propriétaires créanciers, par exemple, de vérifier la solvabilité des locataires débiteurs avant d’engager des actions de recouvrement, ce qui peut éviter des procédures longues vouées à l’échec.
4- Signification des actes judiciaires et extrajudiciaires.
La signification des actes judiciaires et extrajudiciaires est une tâche cruciale pour les commissaires de justice. Ils s’assurent que les destinataires reçoivent effectivement les actes de procédure, garantissant ainsi la date certaine, la vérification du contenu, et la réalité du domicile du destinataire. Cet aspect de leur mission est fondamental pour le bon déroulement des procédures judiciaires et administratives.
Les actes judiciaires sont des documents liés à une procédure civile d’exécution, tels que les citations et les assignations en justice. Ces documents doivent être signifiés pour avoir une valeur juridique. (art. 55/56 et 651 à 653 CPC)
En matière d’actes extrajudiciaires, les commissaires de justice signifiant des documents comme les congés pour vente aux locataires, ou les sommations de payeur en cas d’impayé. Ces documents, bien qu’en dehors des procédures judiciaires, ont des effets juridiques importants. La signification par un commissaire de justice assure la validité et la traçabilité de ces actes.
5- Exécution des décisions de justice.
L’une des tâches les plus fondamentales des commissaires de justice est l’exécution des décisions judiciaires. En tant qu’officiers publics et ministériels, ces professionnels sont chargés de faire respecter et faire exécuter les décisions de justice, qu’il s’agisse de paiements obligatoires ou de la remise d’objets.
Recouvrement judiciaire des créances.
Cette mesure permet de récupérer les créances dues et de rétablir les droits des propriétaires ou des biens.
Saisie des biens et comptes bancaires.
Pour obtenir le recouvrement forcé d’une créance, il peut procéder à la saisie des biens et comptes bancaires du débiteur. Cette procédure consiste à faire vendre les biens du débiteur pour rembourser les sommes dues au crédit. Les saisies peuvent inclure des biens mobiliers, des véhicules, ou même des comptes bancaires, offrant ainsi diverses options pour garantir le paiement des dettes.
Expulsion.
Les huissiers de justice, en tant que commissaires de justice, sont également habilités à effectuer des expulsions, notamment en cas de non-paiement de loyer ou de non respect du congé pour vendre ou pour reprendre le logement. Ils accomplissent les formalités nécessaires, telles que la remise de l’assignation ou de la citation, pour assurer le bon déroulement de l’expulsion.
6- Ventes aux enchères.
Les ventes aux enchères publiques sont une autre mission importante des commissaires de justice. Ils ont le monopole des ventes publiques judiciaires de meubles et d’effets mobiliers corporels, assurant ainsi le bon déroulement et la traçabilité de ces ventes. Ces enchères peuvent être ordonnées par décision de justice ou initiées volontairement par les vendeurs.
Ventes judiciaires. Les ventes judiciaires sont ordonnées par une décision de justice et concernent souvent des biens immobiliers ou mobiliers évalués dans le cadre de procédures telles que le divorce, le partage judiciaire, ou la liquidation judiciaire. Le commissaire de justice procède aux estimations et ventes de ces biens, garantissant le respect des règles strictes pour protéger les intérêts de toutes les parties.
Ventes volontaires. Les ventes volontaires, en revanche, sont initiées par le vendeur, qu’il s’agisse d’entreprises ou de particuliers. Le commissaire de justice organise ces ventes, dresse la liste des biens, et publie des annonces détaillées pour garantir la transparence et attirer les enchérisseurs potentiels.
Ces enchères peuvent également se dérouler en ligne sur des plateformes numériques, atteignant ainsi une audience plus large.
Le statut de notaire
Le notaire est un officier public ministériel, délégataire de l’autorité publique ( article 2 du décret du 28 décembre 2023 (CDN) pour donner un caractère authentique aux actes qu’il signe de son sceau. Son statut et ses missions sont définis par l’ordonnance du 2 novembre 1945, l’arrêté du 29 janvier 2024 et la loi Ventôse an XI. Il est nommé par le Garde des Sceaux (ministre de la justice), chargé d’une mission de service public, qui consiste à donner un caractère authentique à certains actes:
• soit parce que la loi impose la forme authentique pour leur validité (par exemple les donations immobilières) ;
• soit parce qu’ils doivent être publiés au service de la publicité foncière, ce qui nécessite un acte authentique pour rendre les droits opposables aux tiers (par exemple les ventes immobilières).
L’acte authentique: c’est quoi?
Un acte juridique est confié à un notaire non seulement pour être rédigé et assurer la signature entre les parties, mais aussi pour lui donner le caractère d’acte authentique : le notaire chargé de l’authentification effectue, au préalable, un certain nombre de vérifications définies par la loi, puis rédige l’acte, le faire signer par les parties puis y appose sa signature et son sceau. ( art 1369 cciv ) Le sceau du notaire donne à l’acte date certaine, force probante et force exécutoire. Il ne peut être contesté.
Pour les actes immobiliers, c’est après la signature que le notaire assure sa publication au service de la publicité foncière, ce qui rend l’acte opposable aux tiers.
Le notaire collecte les taxes pour l’Etat: lors de la signature des actes, c’est lui qui perçoit les droits et taxes (“les fameux frais de notaires ou droits de mutation“) pour le compte de l’Etat.
Le notaire a également un devoir de conseil défini par la loi, (déontologie) et une mission judiciaire lorsqu’un juge l’a désigné. ( en savoir plus )
1- Les actes pour lesquels l’authentification par notaire est obligatoire.
La difficulté à comprendre le principe réside dans le fait que la loi n’impose pas toujours l’acte authentique pour l’acte lui-même, mais pour sa publication au service de la publicité foncière. (bien faire la distinction) En pratique, dès qu’un acte crée, transmet ou modifie un droit réel immobilier, il doit être notarié pour être publié (art. 710-1 du Code civil).
– les transferts de propriété à titre onéreux (transaction avec contrepartie) : achat, vente immobilier neuf (VEFA) ou ancien, échange, vente en viager, à terme, avec faculté de rachat – à réméré. (cciv art 1582ss et 710-1)
– les transferts de propriété à titre gratuit : toute donation de bien ou droit immobilier (démembrement comme donation nue-propriété) doit être un acte authentique. (art 931 cciv) On peut aussi citer les actes de partage après succession (comportant un bien immobilier), et la donation-partage (partage fait par anticipation du vivant du donateur).
– modification ou création de droits réels. Certains actes ne transfèrent pas de propriété mais créent ou modifient des droits réels existants. ( droit réel: droit portant directement sur un bien mobilier ou immobilier ) On peut citer la constitution d’ hypothèque sur un bien (par une banque par exemple), la création, modification ou renonciation à servitude conventionnelle ), création ou modification de copropriété (règlement et EDD), et les baux de plus de 12 ans pour certains ( bail à construction, bail longue durée, bail emphytéotique ).
1- Les actes pour lesquels l’authentification par notaire n’est pas obligatoire.
Même lorsque la loi ne l’impose pas, les parties peuvent choisir de faire authentifier un acte par un notaire afin de sécuriser juridiquement leur accord ou de lui donner force exécutoire.
– La promesse de vente immobilière (un seul des deux co-contractants est engagé)
– La convention d’indivision: permet d’organiser la gestion commune d’un bien immobilier et sécurise la relation entre les indivisaires. (fréquent dans les indivions de succession)
– les servitudes conventionnelles: elles sont parfois conclues entre deux propriétaires sans toutefois être perpétuelles. L’authentification lui donne un caractère plus solennel.
– accord transactionnel mettant fin à un litige. (art 2044) Son authentification lui donne force exécutoire. (peut être exécuté sans procédure judiciaire en cas de non-respect de l’accord)
– reconnaissance de dette ou prêt entre particuliers: l’acte authentique peut alors avoir force exécutoire, ce qui facilite le recouvrement.
Les services des finances publiques interviennent dans la gestion fiscale des biens immobiliers. Ils assurent la perception des impôts liés à la propriété immobilière, l’enregistrement des transactions et le contrôle du respect des obligations fiscales des propriétaires.
Ces missions sont exercées par la Direction générale des finances publiques (DGFiP) et ses services locaux.
Plusieurs services de la DGFiP interviennent selon les situations:
– DGFiP – Direction générale des finances publiques
Administration fiscale chargée de la gestion et du contrôle des impôts.
– Service des impôts fonciers (SIP / SIF) Service spécialisé dans la fiscalité des biens immobiliers.
– Centre des finances publiques
Interlocuteur local pour les questions fiscales des particuliers.
– Service de la publicité foncière
Service chargé d’enregistrer les mutations immobilières et de tenir à jour les informations relatives aux propriétaires.
1. Impôts liés aux biens immobiliers
Plusieurs impôts sont directement liés à la propriété ou à la transmission d’un bien immobilier.
Les principaux sont :
• taxe foncière
• taxe d’habitation sur les résidences secondaires
• plus-value immobilière lors de la vente d’un bien
• droits de mutation lors d’une acquisition
• imposition des revenus locatifs
Ces impositions sont calculées à partir des informations déclarées par les propriétaires et des données fiscales relatives au bien.
2. Déclarations et obligations des propriétaires.
Les propriétaires doivent effectuer certaines démarches auprès de l’administration fiscale, notamment :
• déclaration de construction ou d’agrandissement
• déclaration de changement d’occupation du logement
• déclaration des revenus locatifs
• mise à jour des informations relatives au bien.
Ces déclarations permettent à l’administration de déterminer l’imposition applicable.
3. Contrôles fiscaux. L’administration fiscale peut effectuer des contrôles afin de vérifier la conformité des déclarations et l’exactitude des informations relatives aux biens immobiliers.
Ces contrôles peuvent concerner par exemple :
• la déclaration de travaux ou d’agrandissements
• l’évaluation de la valeur locative cadastrale
• la déclaration des revenus locatifs
• l’imposition des plus-values immobilières.
L’administration utilise également des outils d’analyse de données et des comparaisons avec les bases cadastrales ou les transactions immobilières pour détecter d’éventuelles anomalies.
Définition et rôle. Quand on parle de service public d’urbanisme, on parle de l’ensemble des intervenants publics français qui sont en charge du territoire. Leur mission s’exerce dans le cadre d’une réglementation dont l’application est hiérarchisée, sur tout le territoire français. Le service public de l’urbanisme a 3 missions : mise en œuvre des politiques d’aménagement, instruction des demandes d’autorisation en conformité avec ces politiques, et autorité de contrôle du respect des règles mises en place.
C’est l’État qui fixe les principes généraux d’aménagement et de constructibilité du territoire français. Ces règles s’appliquent selon une hiérarchie stricte allant des règles nationales aux règles locales. En savoir plus : Les règles d’urbanisme.
Les règles d’urbanisme qui s’appliquent. Le document à consulter pour connaître les règles qui s’appliquent à votre bien immobilier : le PLU (Plan Local d’Urbanisme). En l’absence de PLU, certaines communes possèdent un Plan d’Occupation des Sols (POS). Comme expliqué précédemment, ce document a été élaboré en cohérence avec les autres règles d’aménagement du territoire, ainsi c’est le document de référence. Pour trouver ce document, visitez le site web de la mairie concernée, ou contactez le service urbanisme de celle-ci.Le PLU se présente sous la forme de 2 documents principaux : le règlement et les documents graphiques (plan de zonage). art. L.151-1 et suivants et R.151-1 et suivants du Code de l’urbanisme.
Informations foncières et cadastre : Qu’est ce que c’est ?
Le cadastreest un registre public comprenant un ensemble de documents administratifs qui identifient les parcelles de terrain sur le territoire français, par leur tracé et une numérotation bien organisée. (Cadastre)Le cadastre est géré par les Finances Publiques. (CGI art 1406 ss)
Les informations foncières sont les données juridiques issues de la publicité foncière (identité des propriétaires successifs, droits immobiliers attachés au bien, hypothèques, servitudes, etc.) Ces informations sont non contestables, elles sont dites « opposables aux tiers » (Décret 55-22 du 4 janvier 1955, art 1196 cciv, art 710-1 cciv). Ces informations sont gérées par un service de la Direction Générale des Finances. Publiques appelées “service de Publicité Foncière” Pour les consulter, il faut en faire la demande par écrit ou en ligne au SPF du lieu de situation du bien.
A quoi sert concrètement toutes ces informations ?
identifier une parcelle et ses limites de propriété.
– connaître sa surface et toutes les informations déclarées à l’administration (chemin d’accès, servitudes, puits, etc),
– vérifier les divisions parcellaires d’une propriété et leur environnement,
– présence de constructions déclarées ou existantes mais non déclarées (maison, piscine, dépendance…),
– calculer les taxes, impôts et valeur locative,
– identifiant le propriétaire actuel enregistré et les précédents,
– connaître l’existence d’hypothèques ou d’inscription (en cas de crédit notamment),
– connaître l’existence de droits réels d’autrui sur le bien (servitude, droit de passage, etc)
De quelle manière obtenir des informations sur le bien, relativement aux règles d’urbanisme, mais aussi aux contraintes techniques ou juridiques ?
Ce que tout futur propriétaire doit savoir. Avant d’acheter un bien, voici les informations utiles pour ne pas être surpris postérieurement à l’acquisition.
1- Les frais d’acquisition à payer à la signature de l’acte d’achat dits “droits d’enregistrement”. Ces frais diffèrent selon que le bien est neuf ou ancien. Si vous le demandez, le notaire vous enverra une estimation avant la signature.
2- La taxe foncière , due par tout propriétaire, et au prorata de l’occupation le jour de l’achat. (art 1400 CGI)
3- La fiscalité future, qui dépendra de l’usage déclaré du bien : impôt sur la plus-value en cas de revente (exonération selon les cas), impôt sur les revenus fonciers (location nu ou meublé), impôt sur les successions ou donations. Vous pouvez demander conseil à un notaire ou un gestionnaire de patrimoine.
4- Les déclarations obligatoires selon l’usage de votre bien. Pour ne rien oublier et être accompagné, cliquez ici.
Le service public du logement est très utile pour le propriétaire immobilier. Voici les 4 dispositifs essentiels : vous y trouverez les informations et liens utiles.
1-La QUALITE du logement :
a) Performance énergétique : subventions à la rénovation et restrictions progressives à la localisation des logements dits « énergivores ». (Code de la construction et de l’habitation- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux logements loués)
Les organismes à connaître :
– pour contrôler la qualité énergétique d’un logement, il faut faire appel à un Diagnostiqueur, professionnel privé, et demander un DPE (petit rappel : obligations professionnelles diagnostiquer )
– si le logement est énergivore, on peut se faire aider par les organismes suivants : ANAH-financement, ANIL-informations en local, ADIL – informations et juridiques en national)
– pour obtenir des aides : MaPrimRenov (en 2026 : les aides à la rénovation énergétique) et prêt à taux zéro (prêt à la rénovation énergétique) et CEE (certificat d’économie d’énergie)
b) Normes de décence et de salubrité : pour être aidé en tant que propriétaire, vous pouvez contacter la DDT ou la DDTM (direction départementale des territoires), l’ANAH ( ANAH) et l’ADIL (selon le département : trouver ADIL)
2-Le service public et l’USAGE du bien immobilier : changement d’usage, division, transformation substantielle, location courte durée, mise en copropriété, tous ces sujets sont complexes et ne peuvent être résumés. La mairie peut être l’interlocuteur de premier choix. Un architecte aussi. N’hésitez pas à nous contacter si vous avez besoin de conseils et d’être orienté dans vos démarches. Écrivez-vous en cliquant sur l’enveloppe bleue :
3-Informations logement. Le service public met à disposition des propriétaires de nombreuses informations officielles concernant leur logement : réglementation, données immobilières, diagnostics ou risques liés au territoire. Ces informations permettent demieux connaître la situation juridique et administrative d’un bien immobilier.
– Informations juridiques : règlementation sur les baux, obligations du propriétaire et bailleur, normes du logement loué ou non, etc. (ANIL/ADIL – sites de service-public.fr)
– données publiques sur les biens immobiliers : prix de vente, plan cadastral, informations immobilières diverses. (DVF, immo-data, explore.data, cadastre, géoportail,
– informations sur les diagnostics immobiliers et les obligations du propriétaire immobilier bailleur ou non. (normes d’habitabilité, service public, obligations du bailleur, ADIL/ANIL, Accès au logement)
– risques naturels et technologiques (Portail Géorisques, Informations générales, PPR)
4-Informations et aide au bailleur (aide et litige)
– informations juridiques : ANIL, site internet national, et ADIL service local d’information pour le logement et l’habitat. ( Code de la construction et de l’habitation – art. L366-1 )
– dispositifs relatifs à la localisation (aides et subventions) : investissements locatifs dispositifs 2026 , plan de relance 2026 , anah et loc’avantages.
Le service public intervient dans ce domaine pour protéger l’environnement, encadrer certaines activités susceptibles d’avoir un impact sur les milieux naturels , et prévenir les risques naturels pouvant affecter les personnes et les biens .
Pour les propriétaires immobiliers, ces politiques publiques peuvent se traduire par les règles d’aménagement, les restrictions d’usage du terrain ou les obligations d’information lors de la vente ou de la localisation d’un bien .
1- Protection de l’environnement et contrôles : La préfecturedélivre certaines autorisations environnementales et contrôle le respect des réglementations applicables : gestion de l’eau, certains projets de construction ( Code de l’environnement – articles L181-1 et suivants ), les travaux dans les espaces protégés.
Office français de la biodiversité (OFB) : Établissement public chargé de la protection de la biodiversité et de la police de l’environnement.
DREAL / services de l’État : Services techniques de l’État qui participent à la mise en œuvre des politiques environnementales.
Les Collectivités territoriales : Certaines communes ou intercommunalités gèrent des espaces naturels ou appliquent des politiques de protection locale.
Dans la grande majorité des cas le propriétaire n’a pas à contacter lui-même les services environnementaux : l’instruction administrative du dossier de travaux passe par la mairie ou la préfecture, qui consultent les services compétents.
2- Prévention et information sur les risques naturels : Le service public identifie et cartographie les risques naturels susceptibles d’affecter les territoires. Ces informations permettent aux propriétaires de connaître les contraintes liées à leur terrain ou à leur logement.
Les principaux risques étudiés sont notamment :
– inondations
– mouvements de terrain
– incendies de forêt
– séismes
– avalanches ou submersions marines.
Ces données doivent notamment être communiquées lors de la vente ou de la localisation d’un bien , via l’ état des risques .
Outils mis à disposition :
– Géorisques : Plateforme permettant officielle de consulter les risques naturels et technologiques par adresse.
– Plans de prévention des risques (PPR) Documents élaborés par l’État pour identifier les zones exposées à certains risques et encadrer l’aménagement du territoire.
– BRGM : Organisme public chargé notamment de l’étude des risques géologiques et des mouvements de terrain.
Justice et contentieux immobiliers.
Lorsque des litiges apparaissent entre propriétaires, locataires, voisins ou copropriétaires, le service public peut intervenir pour tenter de résoudre le conflit ou rendre une décision de justice.
1. Les solutions aimables
Avant d’engager une procédure judiciaire, certains organismes publics peuvent intervenir pour faciliter un accord entre les parties .
– Commission départementale de conciliation: elle peut être saisie pour certains litiges locatifs (impayés de loyers, de charges, réparations locatives, litige état des lieux ou dépôt de garantie.
– Conciliateur de justice: le conciliateur, nommé par le ministre de la justice, intervient gratuitement pour tenter de trouver un accord dans différents conflits, pour éviter voie judiciaire, par exemple : litiges entre voisins, petits différends immobiliers, contestations liées à certains travaux, et bien d’autres.
Ces procédures sont gratuites et peuvent éviter une action en justice.
2. Les juridictions compétentes pour les propriétaires.
Lorsque le litige ne peut pas être résolu à l’amiable, il peut être porté devant les juridictions civiles.
-Le Tribunal judiciaire. C’est la juridiction principale pour les litiges immobiliers. Il traite notamment :
– litiges locatifs
– conflits entre voisins
– contestations liées à une vente immobilière
– servitudes ou litiges relatifs aux droits de propriété
– conflits liés à une succession
Le Juge des contentieux et de la protection est un magistrat spécialisé, au tribunal judiciaire, qui intervient dans certains litiges comme les procédures d’expulsion et certaines questions liées aux logements. (conflits entre bailleur et locataire)
Aides et financements publics pour les propriétaires : Le service public propose différents dispositifs d’aides financières destinées à accompagner les propriétaires dans certains projets liés à leur logement. Ces aides ont principalement pour objectif : d’améliorer la qualité des logements, de favoriser la rénovation énergétique, d’encourager la mise en localisation des logements, de soutenir certains travaux d’adaptation ou de réhabilitation .
Les aides peuvent prendre différentes formes : subventions, prêts avantageux ou dispositifs fiscaux.
Les aides publiques peuvent intervenir dans plusieurs types de projets.
Rénovation et amélioration du logement : Certaines aides visent à financer des travaux destinés à :
– améliorer la performance énergétique
– rénover un logement ancien ou classé
– adapter un logement pour une personne à mobilité réduite.
Mise en location d’un logement. Certains dispositifs encouragent les propriétaires à mettre un logement sur le marché locatif, notamment dans les zones où l’offre de logement est insuffisante. Ces dispositifs peuvent prévoir :
– des aides à la rénovation
– des avantages fiscaux
– des programmes de location à loyer maîtrisé.
Travaux liés à l’habitat: des aides peuvent également être accordées pour :
– la réhabilitation de logements dégradés
– la rénovation de copropriétés
– certains travaux d’amélioration du logement.
Les Principaux organismes publics
ANAH – Agence nationale de l’habitat : organisme public chargé de financer de nombreuses aides destinées à améliorer le parc de logements privés. Elle intervient notamment pour : la rénovation énergétique, la rénovation de logements anciens, les programmes de location encadrée.
France Rénov’: service public d’information et d’accompagnement sur la rénovation énergétique. Il oriente les propriétaires vers les aides disponibles et les démarches à effectuer.
Les Collectivités territoriales: certaines régions, départements ou communes peuvent proposer des aides complémentaires selon les territoires.
Comment savoir si vous pouvez en bénéficier: contactez en priorité l’ADIL, France’Renov, et vos collectivités territoriales la mairie, la région ou le département. Il n’y a pas un seul interlocuteur, c’est au propriétaire de chercher.
La question du terrain sur lequel se trouve la ruine d’une maison ou autre construction semble moins aisée qu’il n’y paraît. Il n’y a pas de définition juridique unique : on peut la définir comme une construction qui a perdu ses éléments essentiels de stabilité et d’usage.
Critères retenus par la jurisprudence :
absence de toiture
murs effondrés ou partiels
impossibilité d’usage
perte de fonction d’habitation
impossibilité de réhabilitation simple
Cette définition a son utilité car la seule présence d’une ruine sur un terrain n’attribue pas un droit acquis à reconstruire. Parfois le cadastre en a conservé la trace, parfois non, et c’est toute la complexité de cette situation.
Si vous êtes dans cette situation, il faudra tout d’abord consulter le plan local d’urbanisme pour vérifier dans quelle zone se trouve le bien. Si la zone est en U ou AU, on peut demander un permis comme si la ruine n’avait pas existé.
Si en revanche, le bien se trouve dans une zone A ou N, il existe trois voies possibles.
Pour conclure, la présence d’une ruine sur un terrain ne confère pas automatiquement un droit à reconstruire.
Dans ce contexte, il est essentiel de ne pas présumer du potentiel constructible d’un terrain comportant une ruine sans analyse préalable. L’appréciation de l’existence d’un bâtiment, de son caractère réhabilitable ou de la possibilité de reconstruire relève en pratique du service urbanisme de la commune, qui applique la réglementation locale et la politique d’aménagement du territoire.
Avant tout projet ou acquisition, il est donc fortement recommandé de se rapprocher du service urbanisme afin de connaître la position de la commune sur la constructibilité du site et, si nécessaire, de solliciter un certificat d’urbanisme opérationnel. Cette démarche permet de sécuriser le projet et d’éviter des interprétations erronées sur les droits à construire.
Quelques recommandations:
-vérifier s’il ne s’agit pas d’un bâtiment soumis à un plan de sauvegarde (https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/R32770http://atlas.patrimoines.culture.fr/atlas/trunk/)
-vérifier l’existence de réseaux publics ou privés ou de servitudes qui pourraient compromettre la reconstruction
-l’accès au bâti existant sera-t-il autorisé pour la nouvelle construction? (demande CU opérationnel, de préférence avec l’aide d’un architecte)
GENERALITES
Un terrain est dit constructible lorsqu’une construction y est autorisée par les règles d’urbanisme applicables. Il est donc indispensable de se procurer les documents relatifs à ces règles avant tout. (Code de l’urbanisme — art. L101-2 ; Code de l’urbanisme — art. L151-9 et s.)
Comment vérifier qu’un terrain est constructible et comment connaître les contraintes?
Trouvez votre terrain : https://cadastre.data.gouv.fr/
Savoir à quel PLU il est soumis : https://www.geoportail-urbanisme.gouv.fr/map/#tile=1&lon=2.424722&lat=46.76305599999998&zoom=6
Comprendre le zonage : https://www.geofoncier.fr/comment-connaitre-le-zonage-plu-dun-terrain/
LES SPECIFICITES D’UN TERRAIN et les règles qui s’appliquent
Dans ce cas, il est seul soumis aux règles générales du PLU auquel il appartient. Cela n’empêche pas qu’il puisse être soumis à des règles spécifiques, mais le PLU vous en informera. (zone protégées, site classé, zone littorale, etc) Contactez le service urbanisme de la mairie.
Dans ce cas, le PLU s’applique mais le règlement de lotissement et le cahier des charges s’appliquent aussi, et sont généralement plus contraignant que le PLU local. Donc attention si vous achetez un terrain en lotissement. (le terme « lotissement » n’est pas seulement la situation de maisons construites en lot, ce sont aussi un ensemble de règles qui sont mises en place au moment de la création du lotissement et qui s’appliquant au moins pendant 10 ans après l’achèvement des constructions. La voirie communes ainsi que les installations restent donc privées et sont gérées par une ASL ou un gestionnaire professionnel. Au-delà des 10 ans, le règlement de lotissement devient caduque automatiquement , et le lotissement est soumis au PLU de la commune . Mais les colotis peuvent s’y opposer et demander le maintien de ce règlement. (https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000022482972/2010-07-14)
il y a la possibilité de céder les aménagements communs à la commune, et cela impose une procédure administrative spécifique. (cession au domaine public) Pour savoir comment faire, rapprochez vous de la commune, et le cas échéant du service urbanisme de la communauté des communes.
LA VIABILISATION
Le terme “viabilisé” n’est pas une notion juridique: cela correspond au fait de raccorder les réseaux publics à la construction selon l’usage du bâtiment. Ces réseaux sont généralement : l’eau potable, l’électricité, l’assainissement, la voie d’accès et internet. Un terrain est considéré comme viabilisé lorsque les réseaux sont à minima amenés en limite de parcelle. Il est important de connaitre cette notion car le coût de raccordement des réseaux depuis la limite de propriété vers l’habitation doit être par défaut supporté par le propriétaire de la parcelle, ce qui peut engendrer des coûts non négligeables à prévoir lorsqu’on achète un terrain.
LES CONTRAINTES QUI PEUVENT S’APPLIQUER
Quelques exemples :
Comment le savoir ? le PLU, le titre de propriété, et le CU que l’on peut demander à la mairie. Pensez ç consulter le cadastre et les cartes geoportail pour connaitre l’environnement du terrain. (inondations, etc)
Mon terrain n’est pas bâti et est non Constructible: cela signifie que les constructions sont interdites. Tout terrain est réputé inconstructible tant qu’il ne reçoit pas la qualification de terrain à bâtir par une décision délivrée par l’autorité compétente en la matière (plan local d’urbanisme). La constructibilité n’est pas forcément une situation définitive, cela dépend de la raison de l’interdiction.
Voici les différentes situations qui font que le terrain est non constructible :
Les règles de constructibilité : Qui décide si un terrain est constructible ou non ?
Ce sont les instances locales qui décident si un terrain est constructible ou non. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou Plan d’Occupation des Sols (POS) distingue 4 types de zones :
Concrètement, Dans quels cas il n’y a pas de possibilité de constructibilité » :
-servitudes ou sites protégés pour des raisons environnementales ou patrimoniales
– zones agricoles
– zones forestières
– zones à risque naturels (glissements de terrain, sismicité, inondations, etc)
Mais : La notion d’inconstructibilité reste relative. Ainsi, un terrain peut être constructible pour un certain type de projet mais pas pour les autres. Une zone agricole par exemple, ne peut accueillir que certains types de bâtiments :
Une demande de permis de construire pour un autre projet se verra refusée.
Comment savoir si un terrain est constructible ou non en ligne ?
Vous avez trouvé le terrain idéal ? Pour savoir s’il est constructible et quel type de construction y sont autorisées, consultez le plan local d’urbanisme (PLU) et le Plan d’Occupation des Sols (POS). Ceux-ci sont disponibles à la mairie de votre commune.
Il est important de se procurer 2 documents pour être bien informé :
Que faire avec un terrain non constructible ? Vous pouvez tout de même y construire une petite cabane sans fondations dans le sol. Il peut également servir pour y installer un mobil-home de manière provisoire. Enfin, sachez que dans certains cas, un terrain non constructible peut devenir constructible si le Plan Local d’Urbanisme subit une révision.
Si cela ne répond pas à vos interrogations, contactez-nous viea le formulaire de contact.
En droit français, le statut d’une piscine peut varier selon ses caractéristiques: elle est considérée comme une “construction” au sens du Code de l’Urbanisme dès lors qu’elle est fixée au sol de manière durable, en créant de la surface ou du volume. (Conseil d’Etat, 9 juin 1978 “SCI La Paix”- Réponse ministérielle n°35723, Joan 30 jan 1955) Quant au Code Civil, il vise essentiellement les piscines soumises à autorisations. (art R421-2 C de l’U)
1- Piscines dites ” hors sol”
Définition : Piscine installée en surface du sol, sans excavation majeure, pouvant être démontable ou non, installée de manière temporaire ou non.
*Piscine hors sol installée moins de 3 mois par an
Si vous installez dans votre jardin une piscine hors-sol moins de 3 mois par an (ou 15 jours en zone protégée), par exemple de juillet à septembre, vous n’avez aucune démarche administrative à entreprendre , et ce, quelle que soit la surface de la piscine. Sauf si votre terrain est situé dans le périmètre d’un site patrimonial, un secteur sauvegardé, aux abords d’un monument historique, dans un site classé ou en instance de classement. Dans ce cas, vous devrez faire une déclaration préalable de travaux en mairie. (CU R421-5)
Cette installation n’est pas interdite: ce qui l’est en revanche pour ce type d’installation : dalle béton, fixation permanente, technique locale maçonnée, sinon requalification en piscine permanente.
*Piscines hors-sol installée plus de 3 mois par an
Si vous envisagez d’installer une piscine hors sol dans votre jardin ou sur votre terrasse pour une période de plus de 3 mois, la réglementation diffère en fonction de la taille du bassin.
Lien vers le site officiel rappelant la réglementation : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31404#:~:text=Bassin%20de%20plus%20de%20100,la%20mairie%20ou%20sur%20place )
2- Piscines enterrées ou semi-enterrées
Définition : Bassin creusé dans le sol constituant un ouvrage immobilier permanent
*Piscine enterrée ou semi-enterrée de moins de 10 m2
Les piscines enterrées de moins de 10 m2, généralement appelées mini-piscines , ont de plus en plus de succès. Elles s’installent facilement dans des petits terrains et offrent un espace où l’on peut se détendre ou se rafraîchir par temps chaud. Les jacuzzis enterrées de même surface sont soumis à la même règlementation: pas d’autorisation nécessaire. En règle générale, une déclaration préalable de travaux n’est pas nécessaire non plus, à moins que votre terrain soit situé dans le périmètre d’un site patrimonial, un secteur sauvegardé, aux abords d’un monument historique, dans un site classé ou en instance de classement.
A savoir : certaines communes imposent des règles d’urbanisme spécifiques (PLU), pensez à consulter le service d’urbanisme de votre mairie avant de lancer votre projet.
*Piscine enterrée entre 10 et 100 m2
La construction d’une piscine de 10 à 100 m2 nécessite obligatoirement une déclaration préalable de travaux en mairie. https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31404#:~:text=Bassin%20de%20plus%20de%20100,la%20mairie%20ou%20sur%20place)
Dans le cadre de votre projet, et par précaution, nous vous recommandons de vous rapprocher de votre mairie avant de commencer les travaux. Ce sont les règles d’urbanisme spécifiques à la commune qui s’appliquent, comme pour n’importe quelle construction. Vous avez généralement dans le PLU de la commune, les prescriptions relatives aux piscines.
*Piscine enterrée de plus de 100 m2
La construction d’une piscine enterrée dont la surface est supérieure à 100 m2 implique obligatoirement la demande préalable d’un permis de construire en mairie.
Liens utiles démarches:
-déclaration préalable avant travaux (CU,DP, permis) : la mairie de la commune de situation de la future piscine, ou le portail officiel https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31404
La réalisation d’une piscine sans autorisation constitue une infraction au Code de l’urbanisme, exposant le propriétaire à des sanctions pénales et administratives.
Ainsi , le délai de prescription de l’action pénale est de 6 ans à compter de l’achèvement des travaux ( article 8 du Code de procédure pénale ), et 10 ans pour engager la responsabilité civile du propriétaire de la construction.
Au niveau fiscal : si l’absence de déclaration a eu un impact sur l’imposition de votre bien, (obligation déclarative CGI art. 1406), l’administration fiscale peut effectuer un rappel fiscal des années non prescrites, et ce jusqu’à 3 ans en arrière. (LPF art. L173), avec une éventuelle majoration de 10% pour défaut de déclaration (CGI art. 1728), 40 % → manquement délibéré constaté, allant jusqu’à 80 % si la fraude est démontrée (Code général des impôts art. 1729) + intérêts de retard ~0,2 %/mois
Attention, aujourd’hui le fisc est aussi équipé que les hacker ! ils utilisent l’intelligence artificielle pour détecter les piscines par une Analyse automatique d’images aériennes !
Selon DGFiP : 20 000 piscines détectées en 2022, des dizaines de millions € de TF récupérés (déploiement national progressif depuis 2023).
Comment procéder à la régularisation ?
Le propriétaire de la construction peut procéder à une régularisation , sous réserve que la piscine soit conforme aux règles d’urbanisme en vigueur (PLU, carte communale, règlement national d’urbanisme). À cet égard, il dispose d’un délai de deux mois pour réaliser la régularisation auprès de l’administration , sinon contester la décision devant la juridiction administrative.
Si la construction est encore en cours, le propriétaire peut déposer un permis de construire modificatif pour corriger les irrégularités constatées (Conseil d’État du 25 novembre 2020, n° 429623 ) .
A qui demande de l’aide pour le dossier de régularisation ? en priorité au service urbanisme de votre commune, un notaire, un géomètre-expert ou un architecte. Concernant la déclaration au cadastre, contactez le centre des impôts de votre commune. N’hésitez pas à nous contacter pour être aidé.
INFORMATIONS UTILES
*régime des autorisations: Moins de 1,80m: Déclaration préalable – Plus de 1,80m: PC (CU R421-2)
Si Zones protégées: Même <10 m² → autorisation possible.
Piscines concernées : toutes les piscines enterrées et semi-enterrées.
Les prescriptions:
Risques encourus si la piscine n’est pas équipée pas de ce genre de dispositif:
-Infraction pénale (CCH art L128-3) 45 000 € d’amende en cas d’absence de dispositif de sécurité.
L’obligation d’installation du dispositif de sécurité incombe au propriétaire de la piscine, ainsi que les conséquences de son absence. Attention en cas de location : le bailleur reste responsable du défaut de sécurité et de ses potentielles conséquences.
Taxe foncière
Piscine enterrée ou semi-enterrée de manière durable = elle est considérée comme une dépendance, construction annexe à la maison. (CGI 1380, BOFiP IF-TFB-10-20-20 §190, jurisprudence fiscale constante) Pour connaître l’impact fiscal associé à la construction d’une piscine, vous pouvez consulter votre centre des impôts fonciers, ou envoyer un message via votre espace impots.gouv.fr.
Taxe d’aménagement
Elle est due si le projet est soumis à une autorisation urbanisme. Base : valeur forfaitaire piscine × surface (≈ 250 €/m² 2024-2025 ordre de grandeur).
Définition : Un appartement est une unité privative d’habitation constituant une fraction d’un immeuble bâti collectif, comprenant des parties privatives et une citation-part indissociable de parties communes, formant un lot immobilier juridiquement distinct, la copropriété. (loi du 10 juillet 1965)
La partie privative qu’est un appartement (lot) n’a pas de terrain privatif et ne peut exister seule.
Spécificité juridique : Le lot de copropriété (dont l’appartement) est soumis à une réglementation particulière : la loi du 10 juillet 1965
SOUS-CATÉGORIES :
Caractéristiques : règlement de copropriété, tantièmes, syndic, charges
Lot d’habitation dans un immeuble comportant plusieurs destinations (commerce, bureaux, habitation) Impacts juridiques :
Lot détenu indivisément par plusieurs personnes, dont le statut juridique est le même qu’un appartement en copropriété d’habitation, seule la répartition des droits sur le bien est différente.
Fondement :Code art civil. 815 s.Situations fréquentes :succession séparation acquisition commune
Important à connaître : c’est une partie commune (appartement à la copropriété et non au propriétaire de l’appartement) mais avec jouissance exclusive du propriétaire de l’appartement (terrasse, jardin, couloir, etc). On trouve dans quasiment toutes les copropriétés, cela doit être mentionné dans l’acte de propriété de l’appartement qui en bénéficie.
Fondement :
loi 1965 art. 3 (parties communes spéciales / jouissance)
Définition : Un appartement est unité privative d’habitation constituant une fraction d’un immeuble bâti collectif, comprenant des parties privatives et une quote-part indissociable de parties communes, formant un lot immobilier juridiquement distinct, la copropriété. (loi du 10 juillet 1965)
La partie privative qu’est un appartement (lot) n’a pas de terrain privatif et ne peut exister seule.
Spécificité juridique : Le lot de copropriété (dont l’appartement) est soumis à une réglementation particulière : la loi du 10 juillet 1965
SOUS-CATÉGORIES :
Caractéristiques : règlement de copropriété, tantièmes, syndic, charges
Lot d’habitation dans un immeuble comportant plusieurs destinations (commerce, bureaux, habitation) Impacts juridiques :
Lot détenu indivisément par plusieurs personnes, dont le statut juridique est le même qu’un appartement en copropriété d’habitation, seule la répartition des droits sur le bien est différente.
Fondement :Code art civil. 815 s.Situations fréquentes :succession séparation acquisition commune
Important à connaître : c’est une partie commune (appartement à la copropriété et non au propriétaire de l’appartement) mais avec jouissance exclusive du propriétaire de l’appartement (terrasse, jardin, couloir, etc). On trouve dans quasiment toutes les copropriétés, cela doit être mentionné dans l’acte de propriété de l’appartement qui en bénéficie.
Fondement :
loi 1965 art. 3 (parties communes spéciales / jouissance)
Définition : bâtiment unique comprenant plusieurs unités d’occupation distinctes (logements, locaux ou lots), pouvant relever soit d’une propriété unique (monopropriété), soit d’une division juridique (copropriété). En opposition à la maison, l’immeuble au sens propre du terme représente toujours une structure collective (pluri-habitation).
SOUS-CATEGORIES :
Immeuble entier appartenant à un seul propriétaire sans division en lots. Pas de « parties communes » , ni de copropriété, ni de syndic, au sens juridique du terme.
Cet immeuble peut appartenir à un seul propriétaire mais aussi à plusieurs propriétaires, et dans ce cas, cela s’appelle une indivision. (cciv art 815) L’immeuble peut aussi appartenir à une société comme par exemple une SCI, et dans ce cas, les droits sur l’immeuble s’appellent des « parts de SCI».
Immeuble divisé en lots comprenant parties privatives et quotes-parts de parties communes.
Fondement :
Caractéristiques :
Définition : Bâtiment à usage principal d’habitation constituant une unité bâtie indépendante, édifiée sur une parcelle privative et détenue en pleine propriété, sans division en lots ni parties communes relevant du statut de la copropriété. (Particularité : cciv art 552, la maison appartient au propriétaire du sol)
SOUS-CATEGORIES :
Ce qu’il est important de savoir :
1️⃣ Règles d’urbanisme (les plus importantes)
Elles déterminent ce que le propriétaire peut faire sur sa maison.
À rappeler :
👉 source : PLU / mairie
2️⃣ Règles de voisinage
Très fréquentes en pratique.
À rappeler :
👉 Code civil voisinage
3️⃣ Obligations d’entretien et de sécurité
Responsabilité du propriétaire.
À rappeler :
4️⃣ Servitudes liées au terrain
Souvent méconnues.
À rappeler :
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